我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，想在吴中区买房，觉得这里发展前景较大，想要了解，想知道吴中发展前景到底怎么样？是否更值得我选择？

苏叔：你好，吴中区区位优势明显，东西跨度较大，规划较好，有众多利好加持，发展较快，引进较多高新技术企业，产业支撑较强，创造较多工作机会，吸引优质人口流入，人口增速较快，青壮年劳动力较多，经济实力较强，不断完善交通路网，出行便利，有多所名校，享有优质的教育资源。吴中有较多板块，而且每个板块都非同凡响，太湖度假区自然环境优美，新房价格不高，是热门的刚需板块，尹山湖和甪直板块已经划入园区，木渎和胥口板块被新区狮山辐射，举全市之力打造的吴中太湖新城规划好，发展潜力巨大，有较多土地供应。吴中区位于长三角核心地位，自然环境优美，发展潜力巨大，是比较宜居的价值高地。

提问：苏叔，你好，想买房可惜手上还有几套门面套住。想咨询一下， 面积均在200-300，请问苏叔这些门面有好的出手方式么？求问苏叔我们还有机会跳出来么？压力特别大

苏叔：你好，外资出手扫货一线城市核心区商业地产（主要是商业和办公楼等），他们已经是中国最牛商业大地主。但是散户没有大资本，能买到的通常是国内二三四线城市的商业内铺，XX五金城、YY服装城、ZZ批发市场之类的；或者是人气凋零的中国曼哈顿——于家堡金融区、响螺湾商务区、泰达MSD、天碱商业区、蓝鲸岛等。此外，非沿街商业内铺 一直是商铺领域的老大难 一方面，很难吸引到客流 。

另一方面，由于小业主分散，整个市场招租的业态难以统一，东家想租给杭派女装，西家要租给宁波西裤，南家要租给虎门服装，北家找来找去找不到租客，无奈租给了外贸尾单。整个市场乱哄哄的，恶性循环，一年不如一年。成功的少，失败的多。

关于投资商铺：

一、市场上商铺的几种典型:

1、临街商铺。就是主干道上、商圈外延周边分布的一些临着主街的商铺,主要靠来来往往的路人消费,需要固定的人流量支撑

2、社区底铺。就是分布在小区外围,一般1-2层,主要靠社区住户日常消费来支撑

3、综合体商铺。就是单独的、大型综合商业体内的商铺,一般有统一管理运营,比如万达广场、360广场、丹尼斯等等

4、远郊外迁市场，功能明确、集中分区。

二、投资商铺如何赚钱？

1、 靠升值来赚差价；

2、租出去收租金；

3、自己开店做生意用

三、为什么投资商铺赚不到钱

1、 市场上的商铺货量太大，库存太多，10年都卖不完

2、 价格上涨难，5年不涨反跌

3、 二次交易税费太高，即便价格上涨了，差价也被税费吃掉了：增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得说等，基本高达总房价的20%

4、 外迁市场难，分割式概念商铺、包租商铺不靠谱

商铺 门面升值潜力比较弱，现在到底应该出手还是保留？唯一的判断标准是租售比，租售比大于5%继续持有，租售比小于5%，建议出手裂变成住宅产品。

提问：苏叔，你好，我在苏州园区工作，园区的二手房市场怎么样？希望在园区买一套二手房自住，希望房龄在十年内，单价便宜一些，总价300万左右，还有合适的选择吗？有没有楼盘可以推荐的？

苏叔：你好，园区是苏州置业热门区域，但是板块内新房非常稀缺，主要是二手房市场在活跃，但二手房市场也存在很大的分化，优质地段品质小区房价非常高，而一些小区单价不高房源较多，却没什么存在感。目前园区二手房挂牌均价4.2万/㎡左右，热门小区单价极高，而且去化非常快，成交周期短，湖西CBD、奥体、东沙湖板块的部分小区房价都在5.3万/㎡以上，还有不少房子涨价。园区较便宜的次新二手房数量并不多，主要集中在青剑湖和唯亭板块，而且成交量有限，房价也在下跌。相比之下，青剑湖板块的金辉优步花园、阿卡迪亚五区、维纳阳光花园南区房价都在3.5万/㎡以下，成交量稍高一些，比较建议关注。如果是改善自住，建议往核心地段靠，刚需自住则重点放在总价较低的小户型上，抓住机会果断下手。