最近REITs引起了我的注意，大量的REITs基金持续回调，部分已经接近腰斩，价格越低，意味着潜在的收益率越高​。下面我将简单为大家盘一下REITs基金的投资机会与​对应的风险：

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REITs基金的全称叫不动产投资信托基金，募集的资金几乎是100%投向基础设施类的项目，比方说高速公路、污水处理、工业园区等。REITs基金本质上是通过投资基础设施、不动产等产生利润，再将利润定期分配给投资者的一种​产品模式。

所以在国内REITs也被亲切地称为“包租公”“包租婆”基金，其低门槛的交易方式，让每一位投资者都能实现“收租”的梦想。

REITs基金每年至少要分红一次，而且要拿出至少90%的可分配利润分给投资者们，这就从制度上保障了投资者的利益，也让分红模式更为持续和靠谱。

同时也要注意到，REITs基金是一种不保本的产品，首发认购后，以后可以在场内跟股票一样买卖交易。

只要涉及到了二级市场的买卖交易，价格就会有高有低，投资者们就会有价差的收益或者亏损。

REITs基金的收益是依靠项目盈利的分红产生的，所以说买入的价格越高就意味着潜在的收益越低，而买入的价格越低就意味着潜在的收益越高。

花1000元买了10份REITs基金，跟花了2000元买了10份REITs基金，分红都是一样的，因为分红是按照​持有的份额来分配的，而不是按照你花了多少钱​。

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REITs基金按照底层资产的类别可分为产业园、仓储物流、保障性租赁住房、收费公路、电力、可再生能源发电等。

看这些名头，我们大概可以想到，每一类的项目投资的逻辑可能是不大一样的。

比方说保障性租赁住房，这个很明显是跟出租率和租金的涨跌有关，也就是说，在出租率良好的情况下，如果租金在涨价，那么项目的利润就越来越高，投资者能拿到的收益也会越来越高，对应着的交易价格也会越来越高。

再比如收费高速公路，是按照路段来收费的，那发达地区，交通繁忙的地方一定是优于不发达地区的，而且项目的收益主要跟车流量有关，如果本地是贯通多地的重点项目的话，那未来的车流或许会越来越大，项目能赚到的利润也会越来越多。

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REITs基金自2021年发布以来，受到市场资金的追捧，多只REITs基金翻倍，而到了2023年，大量的REITs基金出现了较为深度的回调，甚至多只基金已经跌破的内在的估值，投资价值越来越凸显。

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按照目前的趋势走下去，未来预计还有越来越多的REITs基金跌破内在价值，或者跌到内在价值与​市值相对一致的区间。

从最新的数据来看，广州交投（180201）折价16.43%、中国交建（508018）折价23.75%、安徽交控（508009）折价13.25%，相对折价较多。

交易价格的下跌，意味着后面买入的人，潜在的利息收益越高，当高到一定的程度时，自然会有资金盯上。

比方说富国首创水务（508006）如果你在最高价7.18的时候买入，按照2023年最新的分红数据来测算，年化收益率为5.309%，而如果在目前的现价​4​.050买入，年化收益率则高达9.41%​。

如果潜在的利息收益进一步往上涨（也就是说交易价格进一步往下跌），自然而然的投资的价值就会越来越明显​。对6%的年化利息可能没兴趣，但是10%​、15%呢？

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当然REITs基金的交易价格之所以会下跌，自然是有原因的，主要一个就是市场资金炒作结束和一些项目利润的下滑​造成的。

上表主要体现的是招股说明书的项目情况，可以看到很多项目的利润是在下滑的，但是翻看目前最新的利润分配情况，发现绝大部分项目利润都在好转。

比方说沪杭甬REITs（508001）去年六月的分红就翻倍了，最新的运作情况有待更新，正常情况来说高速公路类的项目，在目前疫情全面开放的情况下，几乎就没有限制他它产生收入的障碍了​。后面主要体现的都是项目的提供的稳定现金流​。

同样的广河高速REITs（180201）的分红也是在逐步好转，今年四月份分红的那笔，已经快到2021年底的水平，随着疫情的全面开放，项目正常运作后，预计未来也会逐步稳定在一个比较高的一个分红水平​。

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综合来说，REITs基金经过大跌，已经具备了相当的投资价值，或者说至少值得我们密切关注了​。

毕竟在目前没有多少相对高收益的安全资产可供选择的情况下，选择主动承担一定风险并获得超额收益是这个时代的主流​。

试想，假设一款REITs基金按照目前价格买入能得到的年化分红是12%，随着无风险利率不断降低（存款利率），那未来会不会有人愿意以年化6%的收益来配置REITs基金呢​？

如果有，那意味着在目前价位买入的投资者，不仅获得了年化12%的收益，还获得了交易价格翻倍的收益​。那可比普通的债券和理财有诱惑多了！

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再次强调一下，REITs基金是非保本型的产品，他有二级市场的交易价格，所以除了可能能赚价差收益外，同样也面临着价差损失的风险​。

而且REITs基金背后的项目也值得深究，每一个类别的项目对应着不一样的赚钱逻辑，如果项目运行得太差，可能就会出现赚不到利润的情况​。在这样的情况下，交易价格可能会持续​下跌。

当然了，从目前上线的REITs基金来看，大部分都是现金奶牛，而且项目处在经济相对发达地区，无形中为投资者规避了很多​项目坑。

另外，从海外经验来看，近二十年来，北美地区的REITs收益率达到13.2%，欧洲收益率达到8.1%，亚洲REITs的平均收益最低大概也有7.6%的水平。