最近投资圈里流行投资大工程，你有听说过吗？ 今天我们就一探究竟。

公募基金reits指的是以发行预期年化收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行投资管理，并将投资综合预期年化收益按比例分配给投资者的信托基金。对投资者而言，公募reits股性较强而类reits债性强。公募reits令老百姓有机会享受不动产收益不动产90%以上的收益将由reits投资者享受，长期投资的回报率很高。

一.什么是公募REITS?

基础设施领域不动产投资信托基金，简称基础设施公募REITS或公募REITS，它是在证券交易所公开交易，通过证券化方式，将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益，转化为流动性较强的、上市证券的标准化金融产品。简单来说，REITS通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产，来获得收益。

基础设施公募REITS收益，依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括:基础设施项目所属行业的平均收益水平，项目自身的运营情况等方面。

二.REITS和股票有何不同?

REITS波动相对股票较小

公募REITS底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，信息流预期相对明确，单位价值的波动性，原则上相对有限，而中国股市自成立来波动性一直比较大，股票价格的波动性也比较大。

REITS收益增长空间相对有限

从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长、或维持持续性高增长的可能性较小，相对而言，股票增长想象空间更大，因此具备更大的不确定性和波动性。

REITS具有较高的分红比例

公募REITS设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后及其年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。虽然近年来上市公司分红力度有所提高，但是上市公司总体分红水平明显低于公募REITS，所以公募REITS相比股票波动性更低，同时分红更高，也更有保障。

三.REITS与债券有何区别?

债券的本质是债的证明书，具有法律效力，债券购买者或投资者与发行者之间是一种债权债务关系，公募REITS本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营，因此受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。

债券的利息通常是事先确定的，所以债券是固定利息证券的一种，公募REITS不承诺固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。

总结：与股票和债券相比，REITS具有相对中等风险、中等收益的特征。基础设施公募REITS是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。