在上半年下跌17.58%后，三季度中证REITs（收盘）全收益指数一度企稳，但四季度以来延续跌势，四季度以来该指数再度下挫12.63%。

谈及今年公募REITs二级市场的低迷表现，多家资管机构表示，短期流动性承压、解禁抛售、年底调仓等因素可能使公募REITs市场在短期内下跌，但综合底层资产基本面和估值来看，部分产品已有较高的性价比，公募REITs长期大类资产配置价值凸显。预计随着资产运营状况改善和宏观经济持续恢复向好，二级市场的走势会逐步好转。

流动性承压等多重因素影响公募REITs二级市场再度下跌

Wind数据显示，截至12月8日，今年以来全市场29只公募REITs平均跌幅为18.5%，上市以来也有18只产品跌破发行价，占比超过6成。

市场持续阴跌下，已有21只产品产生折价，占比超过7成，其中华夏中国交建高速REIT，折价率超过43%，建信中关村产业园REIT折价超过30%，平安广州交投广河高速公路REIT、中金安徽交控REIT等多只产品，折价率超过20%。

针对公募REITs的再度下跌，华夏基金表示，整体来看四季度受产品基本面以及市场流动性问题的影响，公募REITs二级市场持续调整。一是部分产品基本面表现不佳，修复进度也未达到市场预期。二是当前市场环境流动性较弱，叠加临近年末部分机构赎回压力较大，整体换手率走低的情况下，机构调仓动作容易引起二级市场连锁效应，因此容易出现单边下跌。

中金基金相关负责人也表示，流动性承压和市场情绪对REITs近期二级市场表现造成一定影响。一方面，短期市场流动性持续承压，10月、11月REITs市场日均换手率仅为0.62%，低于上市至今平均日均1.21%的换手率。另一方面，随着近期部分产品解禁，场内交易相对清淡，叠加市场流动性压力，造成整体市场情绪相对偏弱。

国泰君安资管不动产投资部也认为，11月以来公募REITs市场的下跌受到多重因素影响。首先，10月底大批公募REITs公布第三季度资产运营状况，部分REITs的资产运营情况存在退租、车辆量下降等负面因素，个券的走低形势带动资产板块下行。

其次，首批4单REITs的扩募份额将于12月份解除限售。根据此前经验，部分机构为了规避份额解禁带来的流动性冲击，可能会选择在解禁前一段时间卖出持有的REITs份额，同时部分投资者会在年末针对REITs资产进行整体调仓，多种因素叠加导致价格出现下跌态势。

不过，对于未来市场走势，国泰君安资管不动产投资部认为，资产基本面的修复进程慢于预期、解禁抛售、年底调仓等因素，可能使公募REITs市场在短期内承压，随着资产运营状况改善、市场对公募REITs的认知逐渐加深和宏观经济持续恢复向好，二级市场的走势会逐步增强。

在公募REITs下跌中，原始权益人及一致行动人增持也在增多，11月份以来就有建信中关村REIT、国泰君安临港REIT、中金安徽交控REIT、中信建投国家电投新能源RETI、华夏合肥高新REIT等多只产品发布增持公告。

华夏基金表示，近期增持一方面彰显了原始权益人对于项目运营的信心，对基础设施项目未来发展前景以及长期投资价值的认可；另一方面也将增强投资者信心，缓释市场情绪、修正市场的部分非理性行为，期望二级市场的增持行为能带动产品价格回到合理区间。

国泰君安资管不动产投资部也认为，多只产品的原始权益人及一致行动人增持基金份额，可以从信心展示、价值投资、稳定市场等角度理解，有利于提振投资者对整个公募REITs市场以及相关基金产品的信心，推动产品二级市场价格向其内在投资价值有序回归，同时有利于减轻下行压力，为市场提供一定的支撑，推动市场持续、稳定、健康发展。

长期与股债产品相关性较低看好大类资产配置价值

虽然市场下跌，但是多家公募人士仍然看好公募REITs的大类资产配置价值。

“随着市场不断成熟和完善，公募REITs将作为大类资产配置中不可或缺的部分，成为独立于股票、债券、现金等的大类资产。”国泰君安资管不动产投资部表示，今年公募REITs市场波动不影响产品的长期价值，公募REITs在大类资产配置中仍具备较佳配置属性。

据该机构分析，首先，与去年REITs市场的“过热”表现形成对比，今年REITs市场即使呈现一定波动，其整体业绩表现仍高于大多数股指。其次，公募REITs产品兼具股债属性，在投资组合中具备适当且独立的价值，能够有效分散资产组合风险。再者，公募REITs打通了基础设施领域“投融建管退”的完整闭环，为融资端打通资产退出渠道的同时，为投资端也提供了多样的资产配置选择，这将成为基础设施资产投资链条中关键的一环。

中金基金相关负责人也表示，从大类资产配置的角度以及海外成熟经验来看，公募REITs与股票、债券产品关联性相对较弱。公募REITs的收益主要来源是基础设施提供的现金分派回报，相较于二级市场价格变化，底层资产本身的价值和运营更加值得关注。

华夏基金也认为，从大类资产配置的视角来看，公募REITs产品的权益属性和强制分红特征使得其成为介于股债之间的独特资产类别，对比传统的股债资产，公募REITs产品收益及增长预期适中，长期来看与传统股债产品的相关性较低，能够更好地优化资产配置，分散投资风险，提升长期回报。

经历再度下跌后，各家机构从资产基本面和估值角度，长期看好公募REITs的投资价值。

华夏基金表示，综合底层资产基本面和估值来看，部分产品已有较高的性价比，首先是部分产品基本面已有积极变化，叠加此轮下跌的市值调整，已具备较好的配置价值；此外仍有部分产品自身运营相对稳健，短期受市场环境影响，二级市场价格也出现了较大波动。建议结合行业周期特性，关注本轮下跌后的配置机会，关注基本面稳健、抗周期性较强的产品，如保租房、能源REITs等，同时关注本轮调整已经比较充分的REITs产品。

国泰君安资管不动产投资部也表示，从产品层面分析，未来随着公募REITs市场的不断发展完善、底层资产种类和数量增加，以及市场投资主体及参与渠道的拓宽，REITs大类资产的配置价值将日益凸显。就看好的细分领域而言，该机构建议关注保租房和工业厂房类园区等具有一定抗周期特征的产权类资产。

中金基金相关负责人也认为，考虑公募REITs长期投资价值，可以从底层资产基本面情况、运营能力、获取稳定现金分派能力等角度来看。另外，随着公募REITs进入常态化发行，叠加扩募环节的打通，REITs市场的体量有望持续扩大。伴随扩容、扩募的持续推进，公募REITs产品类型、数量将得到进一步丰富，或将进一步彰显其长期投资价值。

具体来看，中短期角度，考虑到不同类型底层资产受经济周期等因素影响程度不同，公募REITS的市场表现及走势出现一定程度的分化。长期来看，公募REITs的底层资产质量以及基金管理人、外部管理机构的运营管理能力，对REITs产品的分红能力影响较大。

因此，投资者可以重点关注资产质量相对较高、管理人能力相对较强的公募REITs产品，作为长期资产配置的选择之一。