商品房不是实现财务自由最好的投资工具，但一定是很多投资者最喜欢的投资工具。目前国家发展阶段，还适合房地产投资吗？这是大部分吃到房地产红利的人或是准备投资房地产的人，感到疑惑的一个问题。

一、首先，我们来分析下，房产投资的主要风险：

1、市场风险

■ 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险，化解市场风险最有效的途径就是在“好价格”买进，至于什么价格是“好价格”后面再讲。

2、政策风险

■ 政府为了抑制房产泡沫，采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下跌的风险。

3、社会风险

■ 社会风险是指大的社会事件带来房价下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。

4、变现风险

变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险。房地产的金额较大，交易流程比较复杂。一般房地产从开始出售到交易完成需要 1-6 个月的时间。如果在楼市下行的时候，可能要比市场价低 20%以上才能卖掉。

5、利率风险

■ 因利率大幅提高导致房价下跌的风险。央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提高利率。

6、汇率风险

■ 汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。房地产投资一般至少需要持有 10 年以上，在这期间房地产所在国的货币汇率可能出现大幅贬值。

7、自然风险

■ 因地震、洪水、海啸、飓风、火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险。

二、商品房投资方法可以总结为六大步骤：

1、选择好城市：中国最好的城市就是北、上、深、广。如果可能的话在这 4 个城市投资房地产就可以了。 当然离这 4 个城市比较远的同学来在这 4 个城市投资房地产还是有很多困难的。不方便在北、上、深、广投资的同学也可以选择离自己比较近的省会或地级城市。因为房子是用来住的，投资前一定要查阅目标城市近几年人口流入情况，只有人口不断流入的城市，购房需求才能持续增长。这是基本的市场规律，需求与价值成正相关。人口流动数量变化，可参考国家统计局的网站 http://www.stats.gov.cn/。发展中国家人口流动趋势，农村流向城市，小城市流向大城市，这一规律也是国家城市化发展还需要一段时间，所以房产投资，只有大城市机会多一些。

2、选择好房子：这里的“好房子”是指最容易出租和出售的房子，并不是指看起来很美的房子。包括：好地段、好环境、好物管、好户型、房龄小、空置低。好地段就是生活很便利的区域。比如交通要便利；吃饭要便利；购物要便利；娱乐要便利；上学要便利；看病要便利。好环境指小区外部环境。好环境不是指环境优美，而是指环境没有污染。当然环境优美了会更好。 常见的环境污染主要包括：噪音污染、空气污染、电磁污染、水污染。房子要远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等产生污染的源头，距离至少要大于 1000 米。

3、等待好价格：房地产市场和股票市场一样，都有很强的周期性。房价是周期性波动的。同一套房子在不同时周期，它的价格会相差数倍。房地产的周期是 18 年左右，通常前14 年房价是上涨的，后 4 年房价是下跌的。

好价格的判定：指标“净租金收益率”=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=（年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）×100%

■ 因为要长期持有，我们可以把 10 期国债收益率看作机会成本。当净租金收益率大于 10 年期国债收益的中位数时，此时买入房子没有风险。此时的价格就是好价格。

4、买入房地产：需要注意以下几点，产权有问题的房子不买，产权有问题的房子不买，不是精装修不买，贷款比例低于 50%不买，空置率大于 20%不买，感觉不好不买。

5、长期持有：持有房子期间，你每年都能获得一部分净租金收入。你的房子就是“生钱资产”，每年不停的生钱给你。如果房子产生的年净租金收入大于你的生活支出，你就财务自由了。

6、卖出房地产：指标：售租比= 房价/月租金来计算判定房地产是不是已达到泡沫阶段，如房价：12000元每平米，租房收入：2000元每套（70平米），租房收入平均：28.6元每平米，则售租比：1.2万/28.6元每平米=420;根据全球房产市场及租房成本支出，判定中国房地产售租比参考值：大于540就是该地区高位，就需考虑抛售。

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