小户型商品房作为整个房地产行业发展的一个分支，既拥有房地产行业发展的一些固有共性，又拥有其鲜明的自身特点。它是现代化城市中不可缺少的一个部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，是现代化城市房地产行业未来的发展方向。小户型商品房开发在我国兴起时间较短。在以往传统的住房制度下，居民住房由政府、企业承担，属于福利性住房制度，政府、企业不堪重负。随着住房向商品化过渡，住房将由居民自行购买，而随着近几年房价的快速上涨，小户型商品房需求市场将进一步放大。

关键词：小户型商品房；投资价值；未来走势

1 小户型商品房概述

1.1 小户型商品房的涵义

所谓小户型商品房，就是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后，经营的按市场价出售的具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅” [1]。小户型商品房有狭义和广义之分。狭义上讲，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室。广义上则认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型。

1.2 小户型商品房的产生原因与发展

1.2.1 小户型商品房的产生原因

户型趋小是国际住宅面积的发展趋势，像在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70-120平方米的小户型占了新增住宅的50％，到了八十年代末的时候占了65％，到了九十年代末的时候70-120平方米占了80％。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70-120平方米的户型标准已经成为新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同时，在这个标准以下的户型也在跟着往上走，也就是说整体户型平均面积标准肯定是趋降，户型面积在向小发展。究其原因，这和我们物质的发展，城市土地资源的紧缺，个人隐私的需求、个人独立倾向的发展有关。

消费心理的变化。购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。一个时期以来，“一步到位”曾经是不少人信奉的消费观念，总以为这辈子再不会买房了，在这种理念的引导下，面积是否足够大成了衡量商品房品质的主要指标之一就现在百姓的消费习惯来看，换房频率已经从以前的10年换一次，提高到10年换2次甚至3次了，这是个循环市场，总会有人经历第一次小单元的需要阶段。尤其那些收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不能置业一步到位的年轻人，在单身或新婚后先在市中心交通便捷、环境成熟的居住区购买一室一厅或二室一厅的小户型商品房，待经济实力达到一定程度后，再根据情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至别墅。过渡性消费观念及家庭置业“三步曲”，令小户型很有市场。

将买房作为理财方式。观念先进的青年消费者将买房作为一种理财方式。总是租房和搬家，太累了，一年交给房东的租金细细一算也有好几千，到头来房子还是人家的，租金和月供一比，相差不多，有点积蓄，干脆买房，既对得起自己，又方便了“存款”。

1.2.2 小户型商品房的发展

1.市场需求结构发生变化

个人购买的市场化逐步形成的过程和计划经济时代是不一样的，计划经济时代是按照平均的标准来定的，比如处级干部、科级干部需要多少住房，就建造多少，此时市场需求是真正的消费者所需要的面积。如今，在市场经济条件下，楼市里9成以上的个人购房者是靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。在一个市场里面，或者在一个城市里面，不同层次的消费者能拿出多少钱，他购买一住套房要花多少钱，这点决定了市场的产品。

2.家庭人口结构发生变化

我国经过多年的计划生育政策，家庭人口数量不断减少，已由多子女家庭向少子女或是无子女家庭靠拢，目前城市户均人口已下降至3-4人，不需要像以前一样需要很大的生活空间。

3.置业者趋向年轻化

市场主流购房群体的平均年龄正在从35-45岁向25-35过渡，而小户型肯定是中等收入年轻人喜欢的房子。户型不断创新、功能齐全现在的小户型跟以前分配式住宅时的户型不一样，以前分配式住宅的二居室虽然功能都有，但是设计很不合理，厨房、卫生间很小、客厅也很小。由于技术的发展，在住宅建设的过程中，功能的齐全是非常重要的，包括社区的功能、配套的功能，和住宅居住环境的功能等等，可以满足在以前不能满足的需要。

如今的小户型虽然户型小，但是功能很齐全、设备很完善，满足了生活的需要。比如：公寓式的，就是把卫生间做得很好，也不需要做厨房，或者说有一个，只是一个小电炉就可以了，用微波炉做做早点就可以了，同时需要上网、通讯等服务也比较周到，这跟过去是不一样的。