今年春节以来，重点城市房地产市场持续回暖，“小阳春”行情启动，一季度百城销售面积实现正增长，特别是热点城市市场回暖明显。

市场企稳恢复的原因可以归结为三点：一是疫情形势好转及防控政策调整后，前期积压的购房需求集中释放；二是此前政策优化的效果进一步显现，带动房地产市场活跃度提升；三是部分城市经过较长时间的调整后，市场周期性恢复的动能增强。

但值得关注的是，3月以来，伴随着积压需求的大规模释放，部分城市市场活跃度边际已有所转弱，新房访盘量出现下滑。“小阳春”是否已提前结束？二季度全国房地产市场能否企稳？哪些城市市场热度具备持续性？围绕一季度市场情况及二季度趋势判断，报告主要结论如下：

（1）房价：2月多地新房项目价格优惠收回，百城新建住宅价格环比止跌，3月转涨；二手房挂牌量增加导致价格波动调整，3月百城二手住宅价格环比下跌0.05%，跌幅略有扩大。

（2）市场供求：热点城市市场活跃度提升带动全国市场成交边际改善，前两月重点100城住宅销售面积同比微增5%左右，但新房供应力度偏弱，3月随着供应端改善，重点城市市场保持较高活跃度，一季度重点100城销售同比增长近两成。从需求特征来看，一季度中高总价段的刚改、再改住房需求释放相对积极，成交套数占比提升。

（3）土地市场：一季度全国土地市场低迷态势未改，300城住宅用地成交规模同比降幅近三成；热点城市销售回暖带动房企补货意愿加强，优质地块竞拍热度较高，土拍情绪升温。拿地企业仍以央国企为主，部分城市民企拿地金额占比有所提升。过去两年地方国资平台获取的土地开工及入市率低于其他类型企业，或制约供应端恢复节奏。

（4）政策展望：今年以来我国经济呈现恢复向好态势，两会定调“稳中求进”，但复杂多变的外部环境仍一定程度制约着我国宏观经济的恢复节奏，今年房地产市场的稳定性尤为重要。自去年底以来，高层多次强调房地产的支柱产业地位，预计今年地产政策仍将以托底呵护为主。二季度监管部门和各地因城施策具备空间，需求端有望继续精准施策，结合人口变化、区域特点，针对性增加购房名额、降低首付比例、提高贷款额度、发放购房补贴等；企业端资金支持力度或将继续加大，“保交楼”资金和配套政策继续落实。

（5）市场展望：若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，但城市分化行情仍将延续。从市场节奏来看，在现行市场环境下，4-5月新房成交规模预计将低于2-3月，市场热度趋于平稳，但在去年同期低基数下，同比数据或大概率为正增长，6月进入上半年收官节点，房企加快推货促销，有望带动销售环比回升，但考虑到去年基数较高，同比增速承压。

2023年一季度中国房地产市场形势总结

（一）价格水平：百城新房价格止跌企稳，一季度累计上涨0.01%，二手房价格震荡调整

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

新建住宅方面，百城新建住宅价格止跌企稳。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年一季度百城新建住宅价格累计上涨0.01%，较2022年四季度由跌转涨。2023年年初，受防疫政策优化叠加房贷利率下调等多项利好政策影响，前期积压需求集中释放，市场信心有所修复，1月百城新房价格环比跌幅较前期显著收窄；2月百城新房价格环比持平，结束“7连跌”态势；3月，百城新建住宅均价16178元/平方米，环比上涨0.02%，房价呈现止跌企稳态势。

二手住宅方面，百城二手住宅价格累计跌幅较去年四季度明显收窄，核心城市价格恢复节奏较快。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年一季度百城二手住宅价格累计下跌0.18%，跌幅较去年四季度收窄0.41个百分点。具体来看，进入2023年，二手房市场活跃度明显提升，1月、2月百城二手房住宅价格环比跌幅快速收窄，核心一二线城市市场情绪恢复较快。3月，在市场成交较为活跃的情况下，二手房挂牌量有所增加，部分业主“以价换量”，百城二手住宅价格环比下跌0.05%；但核心一二线城市仍保持恢复态势，3月一线城市二手住宅价格环比均上涨，长沙、成都、南京等热点二线城市价格亦继续修复。

图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

从涨跌城市个数看，2023年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量整体呈下降态势。3月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为39个，较2022年12月减少29个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量降至68个，较2022年12月减少12个。

（二）成交规模：一季度重点100城新房成交同比增长18%，绝对规模仍处近年来同期较低水平

根据国家统计局数据，2023年1-2月，全国商品房销售面积为1.5亿平方米，同比下降3.6%，商品房销售额为1.5万亿元，同比下降0.1%，其中商品住宅销售规模降幅出现明显收窄，销售金额同比增长3.5%，销售面积同比下降0.6%。

图：2016年至2023年100个代表城市新建商品住宅一季度月均成交面积及同比走势

图：2019年至2023年3月100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

一季度，重点100城新建商品住宅成交活跃度回升，成交规模同比增长近两成，但仍为近年来同期较低水平。据初步统计，2023年一季度，重点100城市新建商品住宅月均成交面积约3361万平方米，同比增长18.2%，相比去年四季度增长12.8%，绝对规模仍处2015年以来同期低位，较2019年同期下降8.0%。上年年底疫情快速过峰叠加今年春节假期影响，前期积压需求于春节后集中释放，重点城市市场活跃度明显回升，在低基数下，2月、3月100城成交面积同比增幅均超四成，3月环比增长超两成。

图：2021年以来50个代表城市新建商品住宅周度成交面积走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

从周度成交来看，春节后重点城市新房市场活跃度回升，3月周度成交规模仍保持在高位。春节后，重点城市市场情绪有所修复，新房项目到访量快速增加，低基数下，2月各周成交面积同比增幅较大，3月，随着北京、上海、杭州、成都等城市新房供应增加，重点城市市场活跃度得到延续，成交面积整体保持在高位，同比增长30%左右。

图：2016至2023年各梯队代表城市商品住宅一季度月均成交面积及同比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

不同梯队城市来看，一季度，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长，三四线代表城市在低基数下同比增幅最大。据初步统计，2023年一季度，一线城市受去年同期较高基数、今年新房供给力度较弱等因素影响，商品住宅成交面积同比小幅增长0.2%；而二线、三四线代表城市在低基数下，成交面积同比增幅较大，其中二线代表城市同比增长17.0%，杭州、天津成交面积增长超100%，济南、南昌等城市同比增长超50%；三四线代表城市同比增长超20%，中东部基本面较好的三四线城市，市场情绪修复较快，如东莞、惠州、南通、扬州等城市，成交面积同比增长超50%。

图：代表城市商品住宅不同总价段成交套数占比及同比变化

注：2023年数据截至3月26日，北京、上海不含保障房，北京含共有产权房。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

需求结构来看，一季度，重点城市中高总价段成交占比普遍有所提升，如北京、宁波、东莞等。其中北京一季度500万以下总价段产品成交套数同比下降12.9%，占比下降9.6个百分点；500-1000万总价段成交套数同比增长43.9%，占比提升10个百分点；东莞250-500万总价段的项目成交套数占比提升10个百分点以上。另有部分城市受中低价位项目入市影响，刚需盘成交占比提升明显，如深圳500万以下总价段成交套数同比增长25.6%，占比提升16个百分点。

从面积段来看，多数代表城市90-120平方米住宅成交套数占比在四成以上，30个代表城市中超半数城市90平方米以下小户型和144平方米以上大户型成交套数占比有所下降，而90-120平方米和120-144平方米面积段的中户型面积段产品成交占比提升，刚改、再改需求释放相对较好。

图：2022年以来10个代表城市二手住宅周度成交面积走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

二手住宅方面，一季度重点城市二手房市场恢复好于新房，成交套数回升至2019年以来同期高位。据初步统计，2023年一季度，重点15城二手住宅成交面积同比增长超五成，回升至2019年以来同期高位，仅次于2021年同期。

从周度成交来看，1月上半月，二手房市场已出现好转迹象，重点城市成交量同比降幅明显收窄，但受春节假期影响，1月底成交量有所下滑。春节后重点城市二手住宅市场快速回暖，截至3月底，重点城市二手住宅周度成交套数已连续8周同比增长超60%，表现好于新房，其中北京、成都等城市二手房成交规模回升幅度更大，如成都3月成交超2.5万套，为近年来单月最高水平。值得关注的是，3月中下旬，随着此前积压需求的继续释放，二手房市场的回升动能有所减弱，部分城市二手房周度成交套数出现回落态势，但成交量整体仍处高位。

图：2021年以来北京、成都新房、二手房周度成交走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

二手房市场活跃度恢复更快，究其原因，一是年初部分购房者考虑子女上学等事宜，提前购房推动了二手房市场活跃度提升；二是相关政策效果显现，重点城市推行“带押过户”“连环单”交易模式，大幅缩短二手房交易周期，降低交易成本，另有部分城市放宽限售政策，提升了二手房市场交易活跃度。从新房的角度出发，一是，购房者对期房烂尾的担忧尚未根本扭转，部分购房者更倾向于购买二手房；二是，新房成交一定程度受供给端影响，热点城市供应量偏弱也拖累了新房需求释放。戳这里，了解大自渠解决方案，重塑获客战斗力

（三）供求关系：一季度重点50城批准上市面积同比增长10%，恢复节奏不及需求端，3月供给放量，短期库存去化时间维持高位

全国房屋新开工面积、施工面积同比降幅收窄。2023年1-2月，全国房屋新开工面积为1.4亿平方米，同比下降9.4%，降幅较2022年全年收窄30个百分点。全国房屋施工面积为75.0亿平方米，同比下降4.4%。全国房屋竣工面积为1.3亿平米，同比止降转增，同比增长8.0%，较2022年全年提高23个百分点。

图：2016年至2023年50个代表城市商品住宅一季度月均批准上市面积走势

图：2019年至2023年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

受全国销售市场尚未企稳、近两年土地成交缩量等因素影响，前两月新房供应同比回落，3月上市面积明显增加。据初步统计，2022年一季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积1493万平方米，同比增长约10%，绝对规模仍为2016年以来同期低位。其中，1-2月房企推货规模有限，3月，进入传统供货旺季，同时伴随着热点城市市场情绪的修复，企业推盘积极性也有所改善，重点50城批准上市面积环比明显提升，同比增长在三成左右，北京、杭州、成都等城市供给明显放量。

图：2018年至2023年50个代表城市商品住宅销供比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

从供求对比来看，一季度供需两端均有改善，但供应端修复相对较慢，重点50城整体表现为供小于求。据初步统计，2023年一季度，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1493万平方米，同期月均成交面积约2229万平方米，销供比为1.49，其中，多数城市销供比在1.2以上。

重点城市库存规模小幅下行，出清周期保持较高水平。截至2月底，50个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为18.1个月，与2022年末持平，其中，三四线代表城市出清周期最长，为21.0个月，较2022年末缩短0.2个月。

2023年一季度，重点城市市场情绪有所好转，带动局部市场回温，究其原因，第一，去年底疫情影响及今年春节假期积压的住房需求在春节后集中释放；第二，前期出台的房地产政策效果进一步显现；第三，热点城市经过一年多的市场调整后，市场周期性恢复的动能增强，对全国市场产生一定带动。

但整体来看，当前市场活跃度回升更多为热点城市市场的修复，全国市场尚未恢复，同时部分城市房企推货力度较弱一定程度限制了需求释放。短期库存出清周期仍较长，其中三四线城市库存去化压力大。

短期来看，随着前期积压需求的进一步释放，预计市场销售规模将普遍出现环比回落，城市分化加剧，其中核心城市在供给改善带动下，热度仍有望持续，但库存压力较大、城市基本面偏弱的城市，市场下行态势或更加明显。戳这里，了解大自渠解决方案，重塑获客战斗力

（四）土地供求：300城住宅用地成交规模同比降幅近三成，整体表现仍显低迷；核心城市房企补货意愿增强，土拍升温，城市分化加剧

销售市场的分化决定了土地市场也呈现分化加剧的趋势。近两年受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市”的策略，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，因此近期销售表现好的城市土拍竞争较为激烈，而多数城市因去化压力较大，土地市场仍然低迷。

整体来看，一季度，全国300城住宅用地供求两端继续走弱。据初步统计，2023年一季度，全国300城住宅用地推出6412万平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交5093万平方米，同比下降26.7%。优质地块继续放量带动住宅用地成交楼面均价同比上涨19.0%，溢价率提升至6.2%，略有改善。

表：2023年一季度全%