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提问：雕叔你好!我是普通客户，工作和居住都在剑南大道沿线，所以一直等凯德开盘。今年卖了锦江区的学区房，腾资格置换凯德。11.24新政后，普通摇凯德基本无望，大源二手房在这半年里普涨3到5千每平。所以，请雕叔预测一下新政后二手房走势，并建议该买大源二手，还是可以买其他区域二手以保值?

回答：摇号政策出来之后，一些顺销盘和一些核心区域的二手房会迎来一个短期的上涨，价格可能不会太大涨幅，但成交量会起来，原因就是很多普通资格看到没希望了，就把自己的需求提前释放了，但总得来说，预先挪用了以后的空间，后续可能反而乏力了。我觉得不管什么情况，有需求的时候该买就买，大源2.5左右是合理的，这个区间范围直接买，或者去新川看看金成府，也是学区k12的。

提问：雕叔你好，新人报道，刚需首次买房需要考虑升值吗？

回答：对于考虑房子能否升值这一点，也是很容易被一些买房者忽略的一点，尤其是初次买房的，说我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值，升值其实跟炒房无关，但其实不是这样。举个例子，同地段两个住宅项目，户型、规划等等差别不大，一个有独立的70年产权，买后可以交易，一个没有独立产权，你只能住，可以住70年，也可以传给子女住，但是不能交易，价格比有产权的便宜30%。你选哪一个？大多数人都会选那个有产权的。所以，现在来说：即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得的。房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定因素，一定要选升值潜力大，能变现的。

提问：本人（高新社保满1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保满24个月）在省体育馆附近工作，首付预算70，

大成都范围内无房产，有正在老家读一年级小孩（7岁），希望购买距上班地方近一些的房子（如天府新区，青羊，武侯，锦江，龙泉驿，温江），总价在140左右的房子，二手房最好10年内或者五年内的房子，其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套，其中一套有贷款未结清。

回答：你夫妻二人都没成都户口吗？你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格，你老婆清雅社保24个月，可以解锁除了高新南的所有区域。你们是青羊区的刚需第三顺位，但是全国联网查贷有一套贷款未结清，所以在成都买房，是按照二套房来贷款，也就是说，你首付70万的话，天府新区首付7成，只能买到总价100万的房子，而其他区域首付6成，也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子，有所差距，存在冲突。假设，你们首付提高，然后确实能买到总价140万的房子，我们按照这个设想去分析，从新房市场来看，除非是三圈层的新希望东原锦官印悦（该楼盘近地铁，教育资源是龙江路分校，整体产品比较好，是新津为数不多值得入手的楼盘之一），否则在一二圈层是买不到新房的。那么按照二手房来买，10年以内的套三，而且限定你说的6个区县，那么我们只建议看看以下楼盘。龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问：雕叔你好！请问雪松雅居乐in天府值得买吗，首付有130w，销售说100/120的户型在2.4/2.5w左右，隔一条街对面和悦广场已经开工了，可能会引进山姆，但我又看到消息说不会引进。东客站板块大堆项目都在停工，现在主要是怕东客站板块发展不起来，不知道买这值不值。

回答：你好！我之前问的价格是2.6万带装修，如果是这个价格，建议买。如果是2.4-2.5，那就更建议买了。不要管东客站板块能不能起来，东客站2. 5环内你能以这个价格买到，周边还有渥太华国际学校，商业中心，这个价格不错了?

提问：雕叔好，房价上涨，一套房的总价都很高，好不容易攒够了首付，还有几十年的房贷，似乎一辈子都在为一套房子而打工。人生最美好的30年的奋斗时间，都用在了漫长的还房贷路上，到底值不值？

回答：十年前，几千块钱一个平方的房子，现在涨到了上万，辛辛苦苦一整年，普通人连个厕所也买不到，这就是房价的现状。很多人害怕贷款，明明可以靠着贷款买一套房，他们不愿意。思想的差距影响选择，也会影响一个人的一辈子。随着货币持续增发，钱越来越多，购买力只会越来越弱。同样的现金，随着时间的推移，只会越来越贬值；买房贷款，用当前“值钱”的钱买下物有所值的房产，用未来“不值钱”的钱偿还负债，负债时间越长，所偿还的负债越“不值钱”；贷款时间越长，负债越容易被摊薄，债务越容易被稀释。贷到就是赚到，还款时间越长，赚得也就越多。

提问：雕叔你好！成都没有房，在天府新区资格明年4月才有，在天府乐高乐园附近1公里已经交了定金(离科学城27公里左右)单价1万一多点，请问那个位置投资可否，周期有多长?关注您很久了，请回答。

回答：既然即将有成都天府新区资格，就不要买什么仁寿视高。投资住房不外乎想等涨价后找个接盘侠卖了赚差价，但很遗憾的是，视高本身产业很差，并没有大规模的人口流入预期，也就是说不会有多少本地化的居住需求放量，科学城的产业人口也不可能住到视高，毕竟视高离科学城27公里比天府广场到科学城还远了，所以呢，买这个房子的人，90%都是投资客，大家都有个多年后找个人高价接盘的美梦，但这个梦太难实现了，因为根本没有什么自住需求，能原价找到人接盘就不错了。没有流动性的住房投资是不成立的，所以不建议买。有成都天府新区的资格，就在成都买吧。

提问：雕叔你好！投资别墅，洋房或改善型住房前景如何？成都未来别墅会不会成为下一个风口。

回答：你好！豪宅，郊区独栋别墅，洋房本质是一种奢侈品的市场，我们一次投入的资金相对较大，装修成本较高，当你需要资金周转时，出手又很难，时间又长，随着时间只会逐渐残旧，越来越掉价，最后基本亏待装修钱，这些产品完全可以和普通住宅分割成两个市场。成都别墅现状，常见于两种情况：1.整个产品的价格都保持在一个高大上；2.产品内部存在有15-30%的差价，还有些可能因为结构户型等因素有50%的价差。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，别墅是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动小，金融属性也差，别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前成都绝大部分的别墅，关注度高的别墅市场，又都处于郊区，反而进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住，放着也是生草长青苔。目前成都只有较少的别墅还是有投资价值的，但是这产品却混杂在一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。所以，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均50一人的自助餐。

提问：雕叔，你好，请问你觉得广州南沙的房子适合投资吗?

回答：南沙不太行，估计好多人心里不服，然后列举了几大理由:1、南沙自贸区，那可是金光灿灿的招牌2、南沙环境那么好，适合居住，投资也没的问题3、南沙有产业，你看看多少500强企业进驻了4、南沙是粤港澳大湾区的几何中心，后续一定牛逼5、南沙不是广州的南沙，是粤港澳的南沙，是中国的南沙其实，你只要是投资，就看3个东西1、你买的房子的竞争盘多不多，潜在土地供应多不多，对手盘都是谁？2、你买的房子的接盘侠是哪一类人，他们足够有钱和数量多吗？3、你这笔投资，除了这里，还有其他更优的投资选择吗，为什么？想清楚了上面三个问题，所有的投资就不是问题。南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的"战点”。南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身!它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。

提问：雕叔你好，价格相差不多的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：现在市面上很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：雕叔好，未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？

回答：首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担的起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显的指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是最佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！